Meine Tipps zum Kauf von Wohneigentum
(Einzelhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen)
Zurück zur Hauptseite

Diese Hinweise sind Resultat eigener Erfahrungen beim Kauf einer Wohnimmobilie in Hamburg. Da ich selbst froh gewesen wäre, solche Tipps in einfacher Sprache zu bekommen, möchte ich sie hier der Allgemeinheit anbieten und hoffe, dass sie ab und zu Jemandem helfen, Fehler beim Kauf zu vermeiden. Natürlich sind die Tipps nicht vollständig und andere Leute haben vielleicht ganz andere Erfahrungen gemacht.

Vorbereitung, bevor man sich für einen Kauf entscheidet:
Zuerst solltest Du überlegen: Wieviel willst und kannst du ausgeben? Wo sollte die Lage der Immobilie sein? Wo sollte sie nicht sein? Wie sollte die Wohnfläche sein? Wie sollte das Grundstück sein (Größe, Beschaffenheit)? Wie wichtig sind dir Verkehrslage und Einkaufsmöglichkeiten?
So anfangen:
Am besten rechtzeitig, noch bevor man es wirklich realisieren will, ohne festen Willen und ohne Stress über Immobilienmakler oder Zeitungsinseraten Exposés anfordern und auch Besichtigungen machen, um ein Gefühl für Marktlage und Marktwert zu bekommen, damit man dann, wenn es ernst wird, genügend Kenntnis hat. Viele Angebote findet man übrigens auch im Internet und bei Banken.
Falls echtes Interesse an einem Objekt vorhanden ist:
Falls Du ein echtes Interesse an einem Objekt hast, dann solltest Du vor der schweren Entscheidung eines Kaufs alles Mögliche prüfen und dir zeigen lassen, möglichst das Objekt zweimal besichtigen, denn beim zweiten Mal sieht man ganz andere Dinge als beim ersten Mal. Lass dir Zeit, nicht drängeln lassen vom Makler; der Verkäufer selbst drängt meistens nicht - es sei denn, es ist das absolute Traumhaus oder es ist ein sicheres Schnäppchen, dann musst du schnell sein, denn meist gibt es ja auch noch andere Interessenten.
Falls der Verkauf über einen Makler abgewickelt wird:
Wenn der Verkauf über einen Makler abgewickelt wird, dann wird der Makler immer versuchen, einen Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer zu verhindern. Das ist eine Art Urangst der Makler, denn es kam schon öfter vor, dass sich Käufer und Verkäufer nach dem Angebot so einigten, dass sie den Makler ausschlossen und die eingesparte Courtage teilten. Die Makler lernen natürlich auch dazu und bringen Passagen in den Vertrag mit dem Verkäufer (Auftraggeber), so dass ein Verhandeln am Makler vorbei ausgeschlossen ist. Du solltest als Käufer dem Makler nie trauen und nie sicher sein, dass er die Fragen und Angebote richtig an den Verkäufer weiter gibt. Es kann deshalb trotzdem ratsam und auch notwendig sein, den direkten Kontakt zum Verkäufer zu suchen. Auch wenn der Makler noch so nett ist, arbeitet er eigentlich nur für den Verkäufer. Dafür darf der Käufer die volle Makler-Courtage bezahlen. Ist die Courtage Bestandteil des Kaufvertrages, ist sie sogar pfändbar. Mit der Unterschrift beim Notar ist die Courtage fällig, danach interessierst du den Makler nicht mehr. So ist es eben und du kannst es nicht verhindern, wenn es noch andere Interessenten gibt.
Kaufpreis bei Interesse an einem Objekt:
Meistens ist der Preis zu hoch angesetzt und es gibt Verhandlungsspielraum. Deshalb sollltest Du beim Makler oder beim Verkäufer, je nach dem, versuchen den Angebotspreis herunterzuhandeln, ev. auch die Courtage.
Wohnraum, Wohnfläche:
Die angegebene Wohnfläche sollte man nachmessen, sie stimmt oft nicht mit der angegebenen Fläche im Exposé überein. Oft stimmt auch die Aufteilung der Räume nicht mit den Zeichnungen im Angebot überein. Hinterher kann man das nicht mehr reklamieren, denn die Wohnfläche wird im Kaufvertrag nicht garantiert!
Grundstück:
Wenn ein Grundstück zum Objekt gehört, wie bei Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Einzelhäusern, dann sollte man unbedingt einen Grundbuchauszug einsehen können (Fläche, Abt. II und III des Grundbuches, eventuelle Belastungen/Hypotheken), dort ist ebenfalls zu entnehmen, ob es Wegerechte für Nachbargrundstücke oder Tunnel unter dem Gebäude oder sonst irgendwelche Überraschungen gibt.
Ein Nachmessen des Grundstücks ist nicht notwendig, da die Fläche mit der Eintragung im Grundbuch garantiert ist.
Zustand des Gebäudes, der Räume und der Ausstattung:
Bei gebrauchten Immobilien wird der Zustand des Gebäudes und der Räume im Kaufvertrag nicht garantiert, jedenfalls nicht in einem Hamburger Standardkaufvertrag. Es wird nur versichert, dass dem Verkäufer nichts von schwerwiegenden Mängeln bekannt ist. Da der Käufer fast immer in der ungünstigeren Position ist, wird es sehr schwer sein, eine Gewährleistungsgarantie im Vertrag unterzubringen. Es ist ratsam, sich zu erkundigen, ob bald Dinge anstehen, die Zusatzkosten erfordern, z.B. ob die Heizung wegen zu hoher Abgaswerte zu erneuern ist, oder ob laut Bebauungsplan zukünftg mit höherem Lärm zu rechnen ist. Auch sollte man prüfen, ob der Vorbesitzer in die Werterhaltung investiert hat, z.B. wann das letzte Mal Küche und Bad erneuert wurden. Hausbesitz verpflichtet, statt Miete zu zahlen sollte in die Pflege und Werterhaltung investiert werden. Zu sehen ist der Pflegezustand eines Hauses gut an Holzteilen, außen und innen, auch an dem Zustand der Fenster und Türen und dem Dach. Manche Hausbesitzer investieren nichts, wohnen jahrelang mietfrei, und wollen beim Verkauf einen Preis wie bei einem neuen Haus haben. Das sollte man sich genau ansehen. Vor allem dann, wenn Hausbesitzer aus Altersgründen ihr Haus verkaufen, ist Vorsicht geboten. Andererseits ist der allgemeine Renovierungszustand, also z.B. der Zustand der Farben und Tapeten, weniger wichtig, denn eine Renovierung wird in der Regel sowieso beim Einzug vorgenommen. Umgekehrt darf man sich auch nicht von schönen Tapeten und Farben täuschen lassen, denn damit kann man auch den schlechten Zustand des Hauses "verstecken".
Kredit für den Kauf:
Nach der Kaufentscheidung, aber natürlich vor dem Notartermin, musst du eine günstige Bank für den nötigen Kredit suchen und den Kredit sicher haben. Dabei solltest Du beachten, dass die Kosten des Immobilienkaufs ungefähr Kaufpreis+15% sind (Courtage, Grunderwerbssteuer, Notar, Umzug, Renovierung). Vor Jahren noch waren es 10%, aber die Courtagen und die Grunderwerbssteuer sind gestiegen.
Kurz vor dem Notartermin:
Vor dem Notartermin sollten alle offenen Fragen geklärt und alle Risiken abgeschätzt sein. Den Entwurf des Kaufvertrages bekommt man vorher und du solltest ihn genau durchlesen und versuchen, jede Passage zu verstehen. Die Formulierungen in den Kaufverträgen sind ja für einen Normalsterblichen, der sonst nichts mit Immobilien zu tun hat, zuerst ziemlich unverständlich. Man kann den Text des Kaufvertrages aber auch bei der Verbraucherzentrale prüfen lassen. Am besten wäre es, man hat die ganze Zeit eine kundige Begleitung, bei der Besichtigung, bei den Verhandlungen bis zur Abwicklung der Objektübergabe.
Kaufabwicklung, Umschreibung:
In Deutschland muss ein Immobilienverkauf immer über einen Notar abgewickelt werden. Das ist eine sehr gute Regelung, weil dadurch fast immer ausgeschlossen ist, dass man hereingelegt werden kann wie etwa bei Straßengeschäften nach dem Motto: Ich nehme die Ware und bezahle einfach nicht, oder umgekehrt: Ich lasse mir die Ware bezahlen und gebe sie dann einfach nicht heraus. Bei Immobiliengeschäften ist es so, dass der Käufer zunächst den Kaufpreis in eine Art Vertrauenskonto des Notars einzahlt (Notar-Anderkonto). Dieser wickelt nun die Umschreibung der Immobilie ab und gibt danach erst den Kaufpreis an den Verkäufer weiter. Oder neudings reserviert der Notar zuerst die Immobilie mit einer Eintragungsvormerkung, und wenn der Verkäufer bestätigt hat, dass er den Kaufpreis hat, wird die Immobilie umgeschrieben. Der Notar ist bei einem Immobilienverkauf sein Geld wert. Er sorgt für die saubere Abwicklung des Geschäfts und man kann viele Fragen bei ihm klären. Wer aber am meisten bei einem Immobiliengeschäft verdient, ist der Makler. Üblich sind Makler-Courtagen zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises, in Hamburg abhängig von der Lage, fünf Prozent + MWSt., oder oft auch 6,25 incl. MWSt bis zur maximalen 7,14% incl. MWSt.
Unterschrift des Kaufvertrages beim Notar:
Der Kaufvertrag wird in der Regel in den Räumen des Notars unterschrieben. In Hamburg ist es Gewohnheit, dass der Käufer den Notar aussucht, ein kleiner aber ziemlich wirkungsloser Trost. Eventuelle Änderungswünsche des Vertragsentwurfs müssen vor dem Notartermin geklärt werden. Beim Notartermin sollten dann alle noch restlichen offenen Fragen mit dem Notar geklärt werden, dabei nicht nur erklären lassen, sondern auch wirklich klären und verstehen - notfalls muss der Termin eben wieder verschoben werden. Der Makler ist in der Regel anwesend, er drängelt natürlich und lächelt dabei. Ist die Unterschrift geleistet, siehst du den Makler nie wieder. Wenn du großes Glück hast, dann gratuliert er dir noch und verabschiedet sich.
Trotz allem:
Dies sollen nur Hinweise zur Vorsicht sein. Es lohnt sich, Wohneigentum zu kaufen.
Dann viel Glück dabei!

Es gibt natürlich auch Kauf-Tipps von offiziellen Immo-Webseiten:
https://www.immonet.de/service/wohnung-kauf.html
https://www.immonet.de/service/immobilienkauf-tipps.html