Meine Tipps zum Kauf
von Wohneigentum
(Einzelhäuser,
Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen)
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Diese Hinweise sind Resultat eigener Erfahrungen
beim Kauf einer Wohnimmobilie in Hamburg. Da ich selbst froh
gewesen wäre, solche Tipps in einfacher Sprache zu bekommen,
möchte ich sie hier der Allgemeinheit anbieten und hoffe,
dass sie ab und zu Jemandem helfen, Fehler beim Kauf zu
vermeiden. Natürlich sind die Tipps nicht vollständig und
andere Leute haben vielleicht ganz andere Erfahrungen
gemacht.
Vorbereitung,
bevor man sich für einen Kauf entscheidet:
Zuerst solltest Du überlegen:
Wieviel willst und kannst du ausgeben? Wo sollte die Lage
der Immobilie sein? Wo sollte sie nicht sein? Wie sollte die
Wohnfläche sein? Wie sollte das Grundstück sein (Größe,
Beschaffenheit)? Wie wichtig sind dir Verkehrslage und
Einkaufsmöglichkeiten?
So anfangen:
Am besten rechtzeitig,
noch bevor man es wirklich realisieren will, ohne festen
Willen und ohne Stress über Immobilienmakler oder
Zeitungsinseraten Exposés anfordern und auch Besichtigungen
machen, um ein Gefühl für Marktlage und Marktwert zu
bekommen, damit man dann, wenn es ernst wird, genügend
Kenntnis hat. Viele Angebote findet man übrigens auch im
Internet und bei Banken.
Falls echtes
Interesse an einem Objekt vorhanden ist:
Falls Du ein echtes
Interesse an einem Objekt hast, dann solltest Du vor der
schweren Entscheidung eines Kaufs alles Mögliche prüfen und
dir zeigen lassen, möglichst das Objekt zweimal besichtigen,
denn beim zweiten Mal sieht man ganz andere Dinge als beim
ersten Mal. Lass dir Zeit, nicht drängeln lassen vom Makler;
der Verkäufer selbst drängt meistens nicht - es sei denn, es
ist das absolute Traumhaus oder es ist ein sicheres
Schnäppchen, dann musst du schnell sein, denn meist gibt es
ja auch noch andere Interessenten.
Falls der Verkauf
über einen Makler abgewickelt wird:
Seit 2020 teilen sich
Käufer und Verkäufer die Courtage. Inwieweit das im
Kaufpreis berücksichtigt wird, ist eine andere Frage. Ist
die Courtage Bestandteil des Kaufvertrages, ist sie sogar
pfändbar. Mit der Unterschrift beim Notar ist die Courtage
fällig, danach interessierst du den Makler meist nicht mehr.
Kaufpreis bei
Interesse an einem Objekt:
Meistens ist der Preis zu
hoch angesetzt und es gibt Verhandlungsspielraum. Deshalb
sollltest Du beim Makler oder beim Verkäufer, je nach dem,
versuchen den Angebotspreis herunterzuhandeln, ev. auch die
Courtage. Allerdings ist die Courtage meist nicht oder
schwierig verhandelbar.
Wohnraum,
Wohnfläche:
Die Wohnfläche stimmt oft
nicht mit der angegebenen Fläche im Exposé überein. Im Exposé wird auch die Balkonfläche meistens zu
100% zur Wohnfläche gerechtet, also die Wohnfläche zu
groß angegeben. Der Balkon oder die Terrasse zählen nur
zu 1/4 zur Wohnfläche, was für die Grundsteuer wichtig
ist. Oft stimmt auch die Aufteilung der
Räume nicht mit den Zeichnungen im Angebot überein.
Hinterher kann man das nicht mehr reklamieren, denn die
Wohnfläche wird im Kaufvertrag nicht garantiert!
Grundstück:
Wenn ein Grundstück zum
Objekt gehört, wie bei Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder
Einzelhäusern, dann sollte man unbedingt einen
Grundbuchauszug einsehen können (Fläche, Abt. II und III des
Grundbuches, eventuelle Belastungen/Hypotheken), dort ist
ebenfalls zu entnehmen, ob es Wegerechte für
Nachbargrundstücke oder Tunnel unter dem Gebäude oder sonst
irgendwelche Überraschungen gibt.
Ein Nachmessen des
Grundstücks
ist nicht notwendig, da die Fläche mit der Eintragung im
Grundbuch garantiert ist.
Zu beachten, z.B. Zustand
des Gebäudes, der Räume und der Ausstattung:
Bei gebrauchten Immobilien
wird der Zustand des Gebäudes und der Räume im Kaufvertrag
nicht garantiert, jedenfalls nicht in einem Hamburger
Standardkaufvertrag. Es wird nur versichert, dass dem
Verkäufer nichts von schwerwiegenden Mängeln bekannt ist. Da
der Käufer fast immer in der ungünstigeren Position ist,
wird es sehr schwer sein, eine Gewährleistungsgarantie im
Vertrag unterzubringen. Es ist ratsam, sich zu erkundigen,
ob bald Dinge anstehen, die Zusatzkosten erfordern, z.B. ob
die Heizung wegen zu hoher Abgaswerte zu erneuern ist, oder
ob laut Bebauungsplan zukünftg mit höherem Lärm zu rechnen
ist. Auch sollte man prüfen, ob der Vorbesitzer in die
Werterhaltung investiert hat, z.B. wann das letzte Mal Küche
und Bad erneuert wurden. Hausbesitz verpflichtet, statt
Miete zu zahlen sollte in die Pflege und Werterhaltung
investiert werden. Zu sehen ist der Pflegezustand eines
Hauses gut an Holzteilen, außen und innen, auch an dem
Zustand der Fenster und Türen und dem Dach. Manche
Hausbesitzer investieren nichts, wohnen jahrelang mietfrei,
und wollen beim Verkauf einen Preis wie bei einem neuen Haus
haben. Das sollte man sich genau ansehen. Vor allem dann,
wenn Hausbesitzer aus Altersgründen ihr Haus verkaufen, ist
Vorsicht geboten. Andererseits ist der allgemeine
Renovierungszustand, also z.B. der Zustand der Farben und
Tapeten, weniger wichtig, denn eine Renovierung wird in der
Regel sowieso beim Einzug vorgenommen. Umgekehrt darf man
sich auch nicht von schönen Tapeten und Farben täuschen
lassen, denn damit kann man auch den schlechten Zustand des
Hauses "verstecken". Ebenfalls sollte man prüfen, ob es viel
Fluglärm gibt und wie die Parkmöglichkeiten und der
Anschluss an den ÖPNV sind.
Kredit für den Kauf:
Nach der Kaufentscheidung,
aber natürlich vor dem Notartermin, musst du eine günstige
Bank für den nötigen Kredit suchen und den Kredit sicher
haben. Dabei solltest Du beachten, dass die Kosten des
Immobilienkaufs ungefähr Kaufpreis+15% sind (Courtage,
Grunderwerbssteuer, Notar, Umzug, Renovierung). Vor Jahren
noch waren es 10%, aber die Courtagen und die
Grunderwerbssteuer sind gestiegen. Eventuell sollte man bei
der Kreditbank nach einer Sondertilgungsmöglichkeit fragen,
denn manchmal kommt man wieder zu Geld und könnte dann einen
Teil tilgen und brauchte dann weniger Zinsen zahlen.
Kurz vor dem
Notartermin:
Vor dem Notartermin
sollten alle offenen Fragen geklärt und alle Risiken
abgeschätzt sein. Den Entwurf des Kaufvertrages bekommt man
vorher und du solltest ihn genau durchlesen und versuchen,
jede Passage zu verstehen. Die Formulierungen in den
Kaufverträgen sind ja für einen Normalsterblichen, der sonst
nichts mit Immobilien zu tun hat, zuerst ziemlich
unverständlich. Man kann den Text des Kaufvertrages aber
auch bei der Verbraucherzentrale prüfen lassen. Am besten
wäre es, man hat die ganze Zeit eine kundige Begleitung, bei
der Besichtigung, bei den Verhandlungen bis zur Abwicklung
der Objektübergabe.
Kaufabwicklung,
Umschreibung:
In Deutschland muss ein
Immobilienverkauf immer über einen Notar abgewickelt werden.
Das ist eine sehr gute Regelung, weil dadurch fast immer
ausgeschlossen ist, dass man hereingelegt werden kann wie
etwa bei Straßengeschäften nach dem Motto: Ich nehme die
Ware und bezahle einfach nicht, oder umgekehrt: Ich lasse
mir die Ware bezahlen und gebe sie dann einfach nicht
heraus. Bei Immobiliengeschäften ist es so, dass der Käufer
zunächst den Kaufpreis in eine Art Vertrauenskonto des
Notars einzahlt (Notar-Anderkonto). Dieser wickelt nun die
Umschreibung der Immobilie ab und gibt danach erst den
Kaufpreis an den Verkäufer weiter. Oder neudings reserviert der Notar
zuerst die Immobilie mit einer Eintragungsvormerkung, und
wenn der Verkäufer bestätigt hat, dass er den Kaufpreis hat,
wird die Immobilie umgeschrieben. Der Notar ist bei einem
Immobilienverkauf sein Geld wert. Er sorgt für die saubere
Abwicklung des Geschäfts und man kann viele Fragen bei ihm
klären. Wer aber am meisten bei einem Immobiliengeschäft
verdient, ist der Makler. Üblich sind Makler-Courtagen
zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises, in Hamburg
abhängig von der Lage, fünf Prozent + MWSt., oder oft auch 6,25 incl. MWSt bis zur
maximalen 7,14% incl. MWSt.
Unterschrift des
Kaufvertrages beim Notar:
Der Kaufvertrag wird in
der Regel in den Räumen des Notars unterschrieben. In
Hamburg ist es Gewohnheit, dass der Käufer den Notar
aussucht, ein kleiner aber ziemlich wirkungsloser Trost.
Eventuelle Änderungswünsche des Vertragsentwurfs müssen vor
dem Notartermin geklärt werden. Beim Notartermin sollten
dann alle noch restlichen offenen Fragen mit dem Notar
geklärt werden, dabei nicht nur erklären lassen, sondern
auch wirklich klären und verstehen - notfalls muss der
Termin eben wieder verschoben werden. Der Makler ist in der
Regel anwesend, er drängelt natürlich und lächelt dabei. Ist
die Unterschrift geleistet, siehst du den Makler nie wieder.
Wenn du großes Glück hast, dann gratuliert er dir noch und
verabschiedet sich.
Trotz allem:
Dies sollen nur Hinweise
zur Vorsicht sein. Es lohnt sich, Wohneigentum zu kaufen.
Dann viel Glück dabei!
Es gibt natürlich auch
Kauf-Tipps von offiziellen Immo-Webseiten:
https://www.immonet.de/service/wohnung-kauf.html
https://www.immonet.de/service/immobilienkauf-tipps.html